Verhuurt u woningen via een woningcorporatie? Dan moet u ook passend toewijzen. Deze strenge toewijzingseisen kunnen grote gevolgen hebben voor uw toekomstige doelgroep.

Sociale huurwoningen toewijzen

Woningcorporaties moeten zich aan strikte regels houden voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen. Bij de huidige verplichte inkomensnorm (80-10-10 regeling) dient 80% van de vrijgekomen sociale huurwoningen van woningcorporaties te worden toegewezen aan mensen met een inkomen tot €35.379, met 10% extra ruimte voor mensen met een inkomen tussen de €35.379- €39.874 (prijspeil 2016).

Daarnaast is op 1 januari 2016 de aanvullende norm ‘passend toewijzen’ in gegaan. Deze passendheidsnorm houdt in dat aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moet worden toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrenzen van één- en tweepersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens, respectievelijk €586,68 en €628,76 (prijspeil 2016).

Moet u ook passend toewijzen?

Indien u vastgoed onderverhuurt van de woningcorporatie, moet u zich ook houden aan deze norm en zult u ook passend moeten toewijzen. Indien het uw eigendom is, geldt dit niet. Zorgorganisaties zijn zelf immers geen toegelaten organisatie in de zin van de Woningwet. De strenge toewijzingseisen kunnen grote gevolgen hebben voor uw toekomstige te huisvesten doelgroep.

Wat zijn de gevolgen?

In de praktijk zien wij het volgende gebeuren:

  • Woningcorporaties geven enkel toestemming voor onderverhuur indien de zorgorganisatie zich houdt aan de inkomensgrens van €35.379 en enkel woningen toewijst aan de doelgroep met een inkomen beneden dit bedrag.
  • Woningcorporaties willen het huurcontract herzien óf aanvullen om zorgorganisaties te verplichten zich aan de toewijzingsnormen te houden.

Indien u hierin meegaat beperkt u uw toekomstige doelgroep enorm. U kunt immers enkel nog mensen huisvesten met een belastbaar inkomen beneden de €35.379 (prijspeil 2016) en indien deze persoon in aanmerking komt voor huurtoeslag mag de huurprijs niet hoger zijn dan €586,68 bij een één- en tweepersoonshuishouden. U sluit hiermee een grote groep buiten én u krijgt een maximale huurprijs opgelegd.

Klopt dit wel?

Lange tijd werd gedacht dat bovenstaande kaders één op één doorgezet moesten worden aan zorgorganisaties die woningen onderverhuren van de woningcorporatie. Inmiddels heeft Aedes de handreiking ‘Woningwet in de praktijk – Zorgvastgoed’ gepubliceerd. Hierin valt terug te lezen dat de datum van ondertekening van het contract leidend is.

Dit betekent dat u in onderhandeling met uw woningcorporatie, waarbij de woningcorporatie de kaders rondom de inkomenstoets en het passend toewijzen één op één aan u doorzet, het volgende aan kunt houden:

Contracten die zijn getekend vóór 18 mei 2013

Corporaties moeten zich maximaal inspannen voor het maken van toereikende afspraken over de inkomenstoetsing en het passend toewijzen. Indien de corporatie, ondanks maximale inspanningen, tekortschiet in de betreffende verantwoording leidt dit tot een oordeelonthouding door de accountant, maar wordt dit de corporatie niet aangerekend.

Contracten die zijn getekend tussen 18 mei 2013 en 1 juli 2015

Huurovereenkomsten die vanaf 18 mei 2013 zijn ingegaan, worden geacht afspraken te bevatten die een volledige en juiste verantwoording mogelijk maken van de toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot 39.874 euro (prijspeil 2016). De inkomenstoets is hiermee verplicht.

Contracten die zijn getekend na 1 juli 2015

Huurovereenkomsten tussen corporaties en zorgorganisatie die sinds 1 juli 2015 zijn ingegaan, worden geacht afspraken te bevatten over de inkomenstoets én het passend toewijzen.