Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ) houdt in dat  de zorg geëxtramuraliseerd wordt. Dat wil zeggen: de zorgverlening is niet langer inherent verbonden aan het verblijf in een zorglocatie, maar kan in beginsel op elke locatie  worden verleend. Zorginstellingen krijgen als gevolg van de bezuinigingen in de AWBZ niet langer de huisvestingscomponent vergoed voor cliënten met een lagere zorgindicatie. De achterliggende gedachte is dat deze zorg ook extramuraal geleverd kan worden.

Zorgvragende cliënten betalen zo net als iedereen voor hun eigen huisvesting. Voor zorginstellingen leidt dat tot grote veranderingen. Niet langer kan het in stand houden van een verzorgingshuis bekostigd worden uit de AWBZ bijdrage. SWZ heeft tot gevolg dat zorginstellingen de keuze hebben tussen het verzwaren van de zorg indien dat wenselijk en mogelijk is, (van verzorgings- naar verpleeghuis), het afstoten van locaties of  het sluiten van een huurovereenkomst én een zorgovereenkomst met hun cliënten.

Huur van woonruimte = huurbescherming

Waar cliënten voorheen verbleven in een verzorgingshuis krachtens een zorgovereenkomst, wordt hen nu een huurovereenkomst voor zelfstandige of onzelfstandige woonruimte aangeboden in dat zelfde verzorgingshuis. Daarop zijn de bepalingen van artikel 7:232 e.v. BW van toepassing. Woonruimte kent de sterkste huurbescherming van alle vormen van huur die de wet onderscheidt. De huurder van woonruimte heeft huurbescherming, huurprijsbescherming, er zijn dwingendrechtelijke  bepalingen over gebreken en servicekosten en er is het wettelijk recht op medehuur en woningruil. Ook bepaalt de wet dwingendrechtelijk, dat de onderhuurder van zelfstandige woonruimte de hoofdhuurovereenkomst voortzet na het einde daarvan, zie artikel 7:269 BW.

SWZ kan leiden tot exploitatietekort op huisvesting

Veel zorginstellingen worstelen met de bescherming die de wet aan huurders biedt, met name omdat tegelijkertijd wordt uitgegaan van vrije zorgkeuze, ook van een cliënt die woont in een verzorgingshuis. Het is zo mogelijk dat een huurder van een verzorgingshuis besluit zijn zorg in te kopen bij een thuiszorginstelling.Voor zorginstellingen kan dat leiden tot aanzienlijke exploitatietekorten. Zij hebben investeringen gedaan in gebouw, voorzieningen en (zorg-)personeel die niet zelden locatiegebonden zijn. Ook is er geen dekking voor de kosten van collectieve ruimtes, zoals eetzalen en sport- en ontspanningsruimtes. Deze investeringen kunnen niet terugverdiend worden, indien de bewoners besluiten de zorgt elders in te kopen.

Koppelbeding

Om die reden worden in huur- en zorgovereenkomsten koppelbedingen opgenomen, die inhouden dat zodra de ene overeenkomst eindigt, de andere van rechtswege eveneens eindigt. Als een zorgovereenkomst eindigt om welke reden ook, dan eindigt de huurovereenkomst tegelijkertijd en dient de bewoner de zorgwoning te ontruimen. Kan dat wel? Doorkruist een dergelijke koppeling niet het beginsel van huurbescherming? De wet, artikel 7:274 BW heeft een limitatief aantal gronden waarop een huurovereenkomst woonruimte kan worden opgezegd. Daarnaast kan de huurovereenkomst door de rechter worden ontbonden ingeval van wanprestatie.

Het niet(meer) nakomen van een aan de huurovereenkomst gekoppelde zorgovereenkomst valt niet onder de opzeggingsgronden. Het koppelbeding kan zo bezien slechts dan effect hebben, indien de huurder de huurovereenkomst opzegt. In dat geval zal de zorgovereenkomst met de huur eindigen. Toch is de reikwijdte van het koppelbeding zoals hierboven omschreven ruimer: ook als de huurder alleen de zorgovereenkomst opzegt, eindigt de huurovereenkomst volgens het beding. Bovendien geldt het ook ingeval de zorginstelling om welke reden ook de zorgovereenkomst opzegt of ontbindt. Die ruimere werking kan alleen dan rechtsgeldig zijn, indien aangenomen wordt, dat geen sprake is van huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 e.v. BW. Alleen dan gelden ook de bepalingen niet, die de huurder van woonruimte beogen te beschermen. Daarvoor is vereist, dat niet de verblijfs- of wooncomponent het meest kenmerkende onderdeel vormt van de huur- en zorgovereenkomst in hun onderlinge samenhang bezien, maar het verlenen van zorg op die locatie.

In de uitspraak die leidde tot het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 7-mei 2013 was de vraag aan de orde of bij begeleid wonen in het kader van een project voor de huisvesting van kwetsbare personen wel sprake was van huurbescherming. De huurder tekende naast een huurovereenkomst een woonbegeleidingsovereenkomst. Het gerechtshof oordeelt daarover als volgt:

De begeleidings- en onderhuurovereenkomst zijn naar het oordeel van het hof dermate nauw met elkaar verbonden dat het eind van de eerstvermelde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Zij kunnen, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat [appellant] bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak maakt op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn. Aldus kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen. [appellant] was ermee bekend, althans hij diende te begrijpen, dat de woning hem  uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de zorginstelling ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet voorshands worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.

Wordt deze casus omgezet naar een SWZ casus, dat zou de redenering als volgt kunnen luiden:

De zorgovereenkomst en de huurovereenkomst zijn dermate nauw met elkaar verbonden dat het eind van de eerstvermelde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Zij kunnen, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de cliënt bij het wegvallen van de zorgovereenkomst onverminderd aanspraak maakt op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die zorg is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn. Aldus kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent het verlenen van zorg volgens de bedoeling van de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen.

De cliënt is ermee bekend, althans hij dient te begrijpen, dat de zorgwoning hem door de zorginstelling uitsluitend in zijn hoedanigheid van zorgbehoevende cliënt   ter beschikking werd gesteld, specifiek om de zorg af te nemen die de zorginstelling biedt. Het woongenot is daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de zorgovereenkomst verbonden. Gelet op die koppeling moet voorshands worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke zorgverlening eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt.

Het is niet gegeven dat deze vergelijking zonder meer opgaat. Bezien vanuit de essentie van SWZ zou ik menen van niet. Immers, met het nieuwe beleid is nu juist vastgesteld, dat de zorg ook extramuraal geleverd kan worden. Vanuit dat oogpunt is er derhalve geen reden om een onlosmakelijke koppeling aan te nemen tussen zorg en bewoning.  Mogelijk wordt dat standpunt anders, indien de zorginstelling duidelijk maakt en aantoont, dat zij het voorzieningenniveau in het gebouw en de daarin door haar gedane investeringen onmogelijk in stand kan houden, indien zij naast de bewoning niet tevens de zorg kan leveren aan de cliënt. Verder dient de cliënt daarop uitdrukkelijk te worden gewezen bij het aangaan van de huurovereenkomst, bij voorkeur door deze overwegingen in de huurovereenkomst zelf op te nemen. Tot heden wordt aanvaard, dat onder die omstandigheden het koppelbeding niet in strijd is met dwingend huurrecht.

Mededingingswet

Een ander aspect dat bij het overeenkomen van een koppelbeding in acht genomen dient te worden is het mededingingsrecht. Met name indien sprake is van een drie partijen verhouding, waarbij de huurovereenkomst wordt gesloten tussen de cliënt en een corporatie en de zorgovereenkomst wordt gesloten tussen de cliënt en de zorginstelling, kan sprake zijn van nietigheid wegens strijd met artikel 6 mededingingswet. Dat artikel verbiedt  overeenkomsten tussen ondernemingen, besluiten van ondernemersverenigingen en onderling afgestemde feitelijke gedragingen van ondernemingen, die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst. In het kader van de mededingingswet worden corporaties en zorginstellingen ook als ondernemingen beschouwd.

Uit een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2006 blijkt, dat het sterk stimuleren van het afnemen van zorg door een vaste zorgleverancier niet nietig wordt beschouwd wegens strijd met de Mededingingswet. Het hof is in dat arrest van oordeel, dat niet aan het merkbaarheidsvereiste is voldaan. Ook al bestaan er binnen een klein onderdeel van de relevante markt afspraken  met een onmiskenbaar mededingingsbeperkende (niet: -uitsluitende) strekking, dan nog leidt dat niet tot strijd met artikel 6 lid 1 Mededingingswet, nu die afspraken de mededinging in de relevante markt niet beogen te beperken, laat staan uit te sluiten. maar zelf als dat al het geval zou zijn, dan nog is het hof in dit specifieke geval van oordeel, dat de uitzondering op de nietigheid  van artikel 6 lid 3 Mededingingswet van toepassing is. Daardoor zijn de bestreden overeenkomsten per saldo niet nietig te achten, ook indien aangenomen zou moeten worden dat de overeenkomsten afgezien van de uitzonderingen als bedoeld in lid 3, aangemerkt hadden kunnen worden als nietige overeenkomsten in de zin van lid 1.

SWZ heeft uiteenlopende juridische consequenties

SWZ heeft naast de hier besproken relatie tussen de huur- en de zorgovereenkomst vele andere juridische gevolgen. Te denken valt aan bouwkundige wijzigingen en de eisen uit het bouwbesluit, de vraag of een zorgcomplex na de doorvoering van SWZ nog wel de publiekrechtelijke bestemming  ‘maatschappelijke doeleinden’ heeft, de vraag hoe om te gaan met langlopende huurverplichtingen tussen zorginstellingen en corporaties en bijvoorbeeld de vraag wat de gevolgen zijn van het toekennen van huisnummers aan woonappartementen in een zorginstelling, onder meer in relatie tot gemeentelijke heffingen.