De afgelopen jaren is heel veel geschreven over de vraag of woon-zorgcomplexen onder de bestemming ‘Wonen’ dan wel ‘Maatschappelijk’ vallen. Ik heb daar ook een duit in het zakje gedaan met de artikelen ‘Zorgwoningen en -complexen in het bestemmingsplan’ en ‘Zijn “bejaardenoorden” Wonen of Maatschappelijk?’. De ruimtelijke consequenties van zorgwoningen zijn namelijk groter dan die van een zorginstelling. Daarbij valt onder meer te denken aan een hogere parkeerbehoefte. In dit artikel zoom ik daarop in.

Tijden zijn veranderd

Het ‘Scheiden van Wonen en Zorg’ is een feit. Daarnaast willen mensen zelf ook steeds langer thuis blijven wonen. Er is echter tevens sprake van een toenemende vergrijzing en het aantal mensen dat steeds ouder wordt als gevolg van betere zorgvoorzieningen stijgt ook.

Dat de vraag naar verzorgingshuizen ‘oude stijl’ afneemt, laat dan ook onverlet dat de behoefte aan gebouwen voor de huisvesting en verzorging van ouderen juist toeneemt. Verzorgingshuizen moeten dan ook worden getransformeerd naar gebouwen voor zelfstandig wonen die geschikt zijn om zorg in te ontvangen. 

Parkeerkencijfers

Iedere gemeente in Nederland maakt gebruik van parkeerkencijfers om de parkeerbehoefte van een bouwplan – transformatie en/of nieuwbouw – te bepalen. In het geval van woon-zorgcomplexen is dat niet anders.

In (bijna) alle gemeenten wordt daarbij gebruik gemaakt van de parkeerkencijfers die door het CROW zijn opgesteld. Soms wordt slechts verwezen naar de parkeerkencijfers van het CROW. Vaak hebben gemeenten hun eigen lijst met kencijfers vastgesteld. Het komt voor dat die lijst niets anders dan een herhaling van de meest relevante parkeerkencijfers van het CROW bevat. Er zijn echter ook veel gemeenten die kencijfers hebben aangepast aan de voor hun toepasselijke situatie. Veelal wordt een bandbreedte vermeld, bijvoorbeeld 1,2 (minimaal) tot 1,7 (maximaal) parkeerplaats per woning of per 100 m2 bvo, maar zeker niet iedere gemeente doet dat.

Anders dan in de praktijk vaak wordt aangenomen, zijn de parkeerkencijfers die door het CROW zijn opgesteld namelijk geen normen. Ze zijn slechts ontwikkeld als hulpmiddel, zoals het CROW zelf ook blijft herhalen. Gemeenten kunnen dus daarvan afwijken bij het vaststellen van hun eigen parkeerkencijfers én, als gemeentelijk beleid- en regelgeving dat ook toestaat, zelfs weer daarvan afwijken bij de beoordeling van een bouwplan. Met name dat laatste is nodig.

Parkeerbehoefte

Bij de transformatie van verzorgingshuizen naar zorgwoningen, waarbij de maatschappelijke bestemming verandert naar een woonbestemming, is namelijk telkens sprake van een terugkerend probleem: de parkeerbehoefte.

Reden hiervoor is dat vaak slechts wordt gekeken naar de parkeerkencijfers om de parkeerbehoefte te berekenen. Aangezien het parkeerkencijfer van een zelfstandige (zorg)woning groter is dan het parkeerkencijfer van een verzorgingshuis, valt de parkeerbehoefte ook hoger uit. Omdat de grond kostbaar is, drukt de parkeerbehoefte vervolgens zwaar op de exploitatie. Dit kan de transformatie in de weg staan.  

De gemeente Nijmegen kent bijvoorbeeld een parkeerkencijfer van 1,3 voor een kleine woning met een gebruiksoppervlakte van 50 tot 90 m2 in de schil/overloopgebied, terwijl dat voor zorgwonen 0,85 per wooneenheid is en voor een verpleeghuis/beschermd wonen 0,6 per wooneenheid. Een verschil van 0,45 respectievelijk 0,7 per wooneenheid. Bij tien woningen valt de parkeerbehoefte dan al 5 tot 7 parkeerplaatsen hoger uit, als daarbij voor het gemak even geen rekening wordt gehouden met factoren zoals dubbelgebruik en saldering.

Echter, hoe aannemelijk is het dat alle toekomstige bewoners in een auto rijden en sterker nog, dat er onder hen bewoners zijn die zelfs meer dan één auto hebben? Het belang van die vraag wordt nog groter indien ook nog eens als voorwaarde zou worden gesteld dat de toekomstige bewoners van de zorgwoningen een geïndiceerde zorgbehoefte moeten hebben, waardoor zij mogelijk niet eens meer in een auto kunnen/mogen rijden.

Deze vragen deden zich onder meer voor in de uitspraak van 28 februari 2018 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:658), waarop de Afdeling heeft overwogen het niet onaannemelijk te achten dat de bewoners van de zorgwoningen niet of nauwelijks een auto zullen bezitten, zodat de gemeenteraad van Zuidplas afwijkende parkeernormen – 0,5 in plaats van 0,7 per wooneenheid – heeft kunnen hanteren.  

Advies

Mijn advies aan alle bij de transformatie van zorgvastgoed betrokken partijen – zowel de markt als de overheid – is dan ook om jezelf niet blind te staren op de gemeentelijke parkeerkencijfers. Natuurlijk gelden die kencijfers in beginsel als uitgangspunt, maar daarvan kan worden afgeweken, mits voldoende gemotiveerd.