Taxeren zorgvastgoed vereist kennis van de zorgsector. Het taxeren van zorgvastgoed is door de introductie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat nog meer in de belangstelling gekomen. Het Handboek geeft in de full versie de vrijheid om een aantal uitgangspunten naar eigen inzicht in te vullen. Deze uitgangspunten beïnvloeden de waarde. Daarmee is de impact van correcte uitgangspunten groot. Maar wat zijn die dan en wat is de waarde van zorgvastgoed?

NRVT

Het taxeren van zorgvastgoed is werk voor specialisten. Om zorgvastgoed te mogen taxeren zijn aan de taxateur een aantal randvoorwaarden gesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Taxateurs van zorgvastgoed moeten met ingang van 1 januari 2016 ingeschreven zijn bij het NRVT; Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed, Addendum Grootzakelijk Vastgoed.

Dit reglement is van toepassing op de geregistreerde taxateur die een professionele taxatiedienst verricht die betrekking heeft op een vastgoedobject of een complex van met elkaar samenhangende vastgoedobjecten op één locatie, die een (markt-)waarde vertegenwoordigen die gelijk aan of hoger is dan € 5.000.000,- per individueel vastgoedobject of per vastgoedcomplex. (Bron: NRVT; Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed).

Het is aan de taxateur om aan te geven in welke mate hij voldoende kennis heeft om zorggerelateerd vastgoed al dan niet te kunnen taxeren.

Complexe vastgoedobjecten en specifieke eigenschappen

Het reglement is van toepassing op taxaties van complexe vastgoedobjecten. Hierbij kunt u denken aan taxaties van objecten waarvoor specialistische kennis is vereist. En waarbij sprake is van meer dan gebruikelijke bijzonderheden ten aanzien van het object of het marktperspectief, zoals ziekenhuizen of zorgvastgoed. De volgende specifieke eigenschappen van zorgvastgoed zijn bij een taxatie van belang:

  • De continuïteit van de huurder, oftewel de zorgorganisatie, inschatten is van groot belang. Vaak is sprake van huurinkomsten die gebaseerd zijn op bekostiging. Bij het vervallen van de huurinkomsten blijkt deze in de praktijk veel hoger te liggen dan de huurwaarde. Dit zorgt ervoor dat bij het niet continueren van de huurovereenkomst de waarde negatief wordt beïnvloed.
  • Specifieke bestemmingen zoals maatschappelijk zijn niet altijd bekend. Het niet bezitten van dit soort specifieke kennis maakt het inschatten van alternatieve aanwendbaarheid en daarmee een volgend leven en bijbehorende kasstroom lastig.
  • Er zijn weinig marktreferenties. Er zijn wel transacties, maar deze zijn onvoldoende transparant om informatie aan te ontlenen.
  • Er zijn variërende kasstromen die mede afhankelijk zijn van wet- en regelgeving en de opstelling van het Zorgkantoor. Het inschatten van het realiteitsgehalte van de huur van de huurovereenkomst is specialistisch werk. Kennis van bekostiging van zorgvastgoed en de houdbaarheid van de huidige huurovereenkomst zijn belangrijke indicatoren van de continuïteit van uw huurder.

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat

Het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat dient als een bouwsteen om corporaties houvast te geven bij het bepalen van de actuele waarde. Het bevat een beschrijving van het te hanteren rekenmodel en de te hanteren uitgangspunten voor de waardebepaling.

Binnenkort verschijnt de herziening van het Handboek. De verwachting is dat in het handboek wordt opgenomen dat o.a. zorgvastgoed elk jaar getaxeerd moet worden middels een full valuation oftewel een volwaardige taxatierapport.

Onafhankelijk, helder en transparant

Kasstromen bepalen de waarde van het gebouw. Deze ontvangt u bijvoorbeeld door verhuur als woning, maar ook op basis van specifieke zorgbekostiging. De kasstromen worden onderbouwd middels uitgangspunten. Daarbij heeft een betrouwbare taxatie of waardering als uitgangspunt dat het methodologisch langs de juiste weg is opgesteld en dat het na te rekenen is. Het rapport geeft de (on)mogelijkheden van zorgvastgoed aan. Belangrijk daarbij is ook dat het onafhankelijk, helder onderbouwd en transparant is opgesteld. Tevens dient openheid te worden gegeven over de gebruikte gegevens en de toegepaste methode.

Vorig artikelHoe verplicht is de verplichte inkomenstoets?
Volgend artikelValkuilen bij verkoop van zorgvastgoed
Arnold Eisses is werkzaam bij AAG. Samen met opdrachtgevers en collega’s werkt Arnold aan opdrachten vanaf de eerste haalbaarheid en de business case om gelden te verwerven tot realisatie van initiatieven. Ook adviseert Arnold zorgorganisaties om te komen tot de juiste mix van vastgoed in de portefeuille, veelal in de vorm van strategische huisvestings- en vastgoedplannen.