Vastgoed is de afgelopen jaren steeds meer in de belangstelling komen te staan. Niet alleen bij banken, maar ook bij accountants. Een steeds belangrijker onderdeel bij rekenwerk in het kader van de jaarrekening is het opstellen van de impairmenttoets. Heeft u een antwoord op het impairmentvraagstuk binnen uw jaarrekening? En welke methode gebruikt u? De EBIT(DA)-methode of de gebouwgebonden methode?

De impairmenttoets

Zorgorganisaties die hun activa op historische kostprijs waarderen moeten jaarlijks toetsen of hun boekwaarden worden terugverdiend. Nu het gegarandeerde systeem van nacalculatie van de werkelijke lasten is vervangen door de NHC zijn zorgorganisaties geheel zelf verantwoordelijk voor het realiseren van hun inkomsten. Op grond hiervan moeten ze onderzoeken of dit leidt tot een bijzondere waardevermindering.

Bij voortgezette exploitatie vindt een bedrijfswaardeberekening plaats (RJ 212, “value in use”). Als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde, vertegenwoordigt de boekwaarde een waarde die in de praktijk niet wordt terugverdiend en moet het vastgoed worden afgewaardeerd. Dit is de zogenaamde impairment: extra afwaardering naast systematische afschrijvingen.

Volgens RJ 121.202 dient een rechtspersoon op iedere balansdatum te beoordelen of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan bijzondere waardevermindering onderhevig is. Bij een volgende balansdatum moet de impairmenttoets opnieuw worden uitgevoerd. Indien gegevens en/of parameters veranderen kan bijvoorbeeld een afwaardering worden teruggenomen (art. 2:387 BW en RJ 121) of kan een aanvullende afwaardering nodig blijken.

Bij huurpanden die niet zijn geactiveerd wordt eveneens getoetst of de toekomstige kasstromen voldoende zijn. Is dit niet het geval, dan geldt de situatie dat “de onvermijdbare kosten om aan de contractuele verplichtingen te voldoen de verwachte voordelen uit de overeenkomst overtreffen” (RJ 252.210). Het gevolg hiervan is dat een voorziening voor verlieslatende contracten moet worden opgenomen.

Kasstroomgenererende eenheid

Een kasstroomgenererende eenheid is “de kleinst identificeerbare groep van activa die kasstromen genereert bij voortgezet gebruik die in grote mate onafhankelijk zijn van kasstromen van andere activa of groepen van activa” (RJ 940). Dit kan een locatie zijn, maar ook een cluster van locaties als deze sterk met elkaar verbonden zijn, of alle locaties samen. Het vaststellen van de kasstroomgenererende eenheid is een professionele inschatting. Indicatoren zijn:

  • het niveau van contractafspraken;
  • het niveau waarop (investerings-)beslissingen op het vastgoed worden genomen;
  • de mate waarin activiteiten elkaar aanvullen/versterken;
  • de mate waarin door het schuiven van activiteiten de rendementen beïnvloed kunnen worden;
  • de mate waarin cliënten en personeel op andere locaties kunnen worden geplaatst.

EBIT(DA) of gebouwgebonden?

Om het impairment te toetsen moet de bedrijfswaarde worden bepaald. Deze kan op twee manieren worden berekend: door de EBIT(DA)-methode en de gebouwgebonden methode.

RJ 121 geeft geen uitsluitsel over welke methode moet worden toegepast. Er moet een inschatting gemaakt worden van de kasstromen die verbonden zijn aan het gebruik van het actief: dit laat ruimte voor interpretatie over. Om van het berekenen van de bedrijfswaarde een zinvolle exercitie te maken is het verstandig om vooraf als organisatie zelf te bepalen welke methode u hanteert.

EBIT(DA)-methode

De EBIT(DA)-methode gaat uit van de integrale exploitatie. Het totale bedrijfsresultaat wordt gecorrigeerd met afschrijvingen, mutaties in werkkapitaal en (des-)investeringen om een netto kasstroom te bepalen. Het voordeel hiervan is dat alle kasstromen worden vertaald in een waarde. Het nadeel is dat deze waarde alleen iets zegt over de waarde van de kasstroomgenererende eenheid waarvoor de berekening is opgesteld en niet sec voor het vastgoed. Inefficiënties in personele inzet kunnen invloed hebben op de bedrijfswaarde en dus op de waarde van het vast actief. Daarnaast kan het berekenen van de EBIT(DA) arbeidsintensief en bewerkelijk zijn, omdat niet altijd alle kasstromen per kasstroomgenererende eenheid eenvoudig uit de interne systemen te halen zijn.

Wilt u weten wat het resultaat is van uw zorg- of vastgoedexploitatie, dan is deze methode minder geschikt. Het is dan wenselijk om de kasstromen voor zorg en vastgoed uit elkaar te trekken en deze afzonderlijk te berekenen. De gebouwgebonden methode is dan een prima alternatief.

Gebouwgebonden methode

De gebouwgebonden methode gaat uit van alle kasstromen die direct aan het vastgoed gerelateerd zijn. De zorgexploitatie wordt bij deze methode niet bij de waardebepaling van het vastgoed betrokken. Om vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van een impairmentrisico moet eerst bepaald worden of de boekwaarde gedekt wordt door toekomstige kasstromen vanuit de bekostiging van het vastgoed. Bij een tekort kan worden gekeken of de totale exploitatie dekkend is. Is dat niet zo, dan komt een afwaardering dichterbij.

Heldere inzichten, ook voor uw accountant

Om de continuïteit van de zorg en de organisatie te waarborgen is het belangrijk niet alleen het verloop van de vastgoedexploitatie, maar ook de zorgexploitatie en de verwachte toekomstige ontwikkelingen in beeld te brengen. Dit levert resultaat op voor de impairment en geeft een helder en berekend beeld van de probleemlocaties. En dit zijn de locaties waarop u wilt sturen. Bovendien vraagt uw accountant in toenemende mate om financiële onderbouwingen. Een heldere toelichting en onderbouwing met cijfers van gehanteerde begrippen als bedrijfswaarde, restwaarde en toekomstige ontwikkelingen levert meer inzicht op en bespaart tijd en kosten in het jaarrekeningtraject.

Vorig artikelRisico’s servicekostenafrekening
Volgend artikelWhitepaper Conceptontwikkeling
Jelmer is adviseur bij AAG en werkt op het snijvlak van zorg, financiën en vastgoed. Dit doet Jelmer vanuit de vastgoed- én zorgexploitatie. Zijn specialismen zijn investeringsbeslissingen, businesscases, taxeren & waarderen, rekenen met kasstromen, rendementen en risico’s, financieel beleid en treasury.